حكم شراء شقة بالتمويل العقاري بفائدة متناقصة

تاريخ الفتوى: 07 يونيو 2024 م
رقم الفتوى: 8389
من فتاوى: الأستاذ الدكتور / شوقي إبراهيم علام
التصنيف: البيع
حكم شراء شقة بالتمويل العقاري بفائدة متناقصة

ما حكم شراء شقة بالتمويل العقاري بفائدة متناقصة؟ فقد تقدمنا لحجز شقة في مشروع الإسكان الاجتماعي في مصر، وكان النظام المتبع أن ندفع 5 آلاف جنيه جدية حجز، وبعد قيام وزارة الإسكان بفرز الأوراق والاستعلام تقوم بتحويل الأوراق لأحد البنوك التابعة للبنك المركزي في إطار مبادرة التمويل العقاري، حيث يقوم البنك بسداد قيمة الوحدة، ثم يقوم بتحصيلها من المواطن بفائدة متناقصة 7 بالمائة سنويًّا، مع منع العميل من التصرف في الشقة بالبيع أو الهبة حتى يتم الانتهاء من السداد. فما حكم ذلك شرعًا؟

شراء الشقة بنظام الفائدة المتناقصة، مع منع المشتري من التصرف في الشقة المشتراة حتى سداد باقي ثمنها -جائزٌ شرعًا ولا حرج فيه.

المحتويات

 

تكيييف الصورة المسؤل عنها

المعاملة المسؤول عنها والتي تندرج تحت مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري، وبما تَشتمل عليه مِن طريقةٍ محاسبية تُعرف بـ"الفائدة المتناقصة"؛ والتي يُقصد بها كما أفاد الخبراءُ: أحد أنواع النُّظُم المحاسَبية للفائدة التي يتم فرضها على التمويل الذي تمنحه البنوك للأفراد أو الشركات، وتحتسب بناءً على القيمة المتبقية من التمويل بعد تسديد كلِّ قسط، لا على القيمة الكلِّية، فتقلُّ كلَّما قَلَّ الرصيد، وتتميز بأنها كبيرةُ المقدار في بداية احتساب عُمر التمويل، إلا أنها تنخفض بمرور الوقت، مع علم المتعامل بهذه الطريقة القيمة الإجمالية التي سيدفعها وقيمة الأقساط وموعد كل قسط.

وهي صورة من صور التمويل، والتمويلات تشمل صورًا عديدة، يجري الحكم في كلٍّ منها بحسبها، وهي في مجموعها عقود تُحَقِّق مصالح أطرافها، سواء منها ما يصح اندراجه تحت العقود المسمَّاة في الفقه الموروث أو كان مستحدَثًا، والتمويل العقاري أحدها، وهو في حقيقته عقد جديد يحقق مصالح أطرافه.

والذي عليه الفتوى: أنه يجوز إحداثُ عقود جديدة من غير المسمَّاة في الفقه الموروث ما دامت خاليةً من الموانع الشرعية والغرر والضرر، ومحققةً لمصالح أطرافها؛ لأن الأصل في العقود الصحة والجواز إلا ما أبطله الشرع الشريف ونص عليه واستثناه، كما في "المبسوط" لشمس الأئمة السرخسي الحنفي (23/ 92، ط. دار المعرفة)، و"حاشية الإمام الدسوقي المالكي على الشرح الكبير" (2/ 217، ط. دار الفكر)، و"كفاية النبيه" للإمام ابن الرفعة الشافعي (9/ 311، ط. دار الكتب العلمية)، و"الفروع وتصحيح الفروع" لشمس الدين ابن مفلح الحنبلي (7/ 145، ط. مؤسسة الرسالة).

حكم شراء شقة بالتمويل العقاري بفائدة متناقصة والأدلة على ذلك

ما تشتمل عليه هذه المعاملة من رد المشتري قيمة الشقة مضافًا إليها الأرباح المتفق عليها بينه وبين البنك على أقساط شهرية معلومة القدر والمدة -صحيح شرعًا؛ وذلك لما تقرر شرعًا من صحة البيعِ بثمنٍ حالٍّ وبثمن مؤجَّل إلى أجلٍ معلومٍ، وأنَّ الزيادة في الثمن نظير الأجل المعلوم جائزةٌ شرعًا على ما ذهب إليه جمهور الفقهاء من الحنفية والمالكية والشافعية والحنابلة؛ لأنها مِن قبيل المرابحة، وهي نوعٌ من أنواع البيوع الجائزة شرعًا التي يجوز فيها اشتراط الزيادة في الثمن في مقابلة الأجل. يُنظر: "بدائع الصنائع" للإمام الكاساني الحنفي (5/ 224، ط. دار الكتب العلمية)، و"الشرح الكبير" للشيخ الدردير مع "حاشية العلامة الدسوقي المالكي" (3/ 58)، و"المهذب" للإمام الشيرازي الشافعي (1/ 289، ط. دار الفكر)، و"المُبدِع" للعلامة ابن مُفلِح الحنبلي (4/ 103، ط. دار الكتب العلمية).

وهذا هو المنقول أيضًا عن طاوس والحكم وحَمَّاد والأَوزاعي من فقهاء السلف. يُنظر: "معالم السُّنَن" لأبي سليمان الخَطَّابي (3/ 123، ط. المطبعة العلمية).

والأصل في ذلك ما أخرجه الإمام البخاري في "صحيحه" عن أم المؤمنين السيدة عائشة رضي الله عنها: «أن النبي صلى الله عليه وسلم اشترى طعامًا من يهوديٍّ إلى أجلٍ، ورهنه درعًا من حديدٍ».

كما أن الأصلَ في البيع الحِلُّ والجواز، قال تعالى: ﴿وَأَحَلَّ اللَّهُ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ الرِّبَا﴾ [البقرة: 275]، والعموم في الآية يدل على إباحة البيوع ما لم يكن في البيع شيءٌ من مفسدات العقود، كالربا أو الضرر أو الغرر أو الوضيعة من الدين مقابل التعجل. كما في "بداية المجتهد" للإمام ابن رُشْدٍ الحفيد (3/ 145، ط. دار الحديث).

هذا بالإضافة إلى أنَّ البنك شخصية اعتبارية لها أحكامها التي تختلف عن أحكام الشخصية الطبيعية، وما يمارسه من عملياتٍ مصرفية يُعدُّ عملًا تجاريًّا محضًا -بحكم القانون- يتغيَّا من خلاله الربح والتكسُّب، مراعيًا في أصل نشأته العدالة المجتمعية في إدارة حركة الأموال، والدعم الاقتصادي في استقرار أحوال البلاد (تكاملًا وتكافلًا)، وأنه لم يضع في قاموسه العملي قضية "الاقتراض والإقراض"، بمعناهما الفقهي الموروث الذي يقصد به الإشفاق والإرفاق، ورفع الضِّيق، حتى وإن شاع في تسمية بعض معاملاته الماليَّة بالقرض؛ لأن الأحكام إنَّما تناط بحقيقة الواقع، وأنَّ العبرة في العقود بمسمياتها ومعانيها، لا بألفاظها ومبانيها. فإذا ثبت ذلك كانت المعاملة مندرجة تحت البيع والشراء خارجة عن القرض المحرم المؤدي إلى الربا.

وأما خلوها من الجهالة والغرر، فلوجود العقد المبرم بين الطرفين الذي يوضِّح قيمة الوحدة العقارية ومدة السداد وكيفيته وغير ذلك، فلا جهالة في شيء من ذلك ولا غرر، بل الأمر واضح لكل طرف من الأطراف وضوحًا لا يحتمل معه النزاع والشقاق.

وأما خلوُّها من الوضيعة من الدَّين لمن تَعَجَّل في سداد بعضه، فلأن الاتفاق الحاصل بين العميل والبنك ليس فيه أيُّ وَضْعٍ للدَّين مقابل التعجُّل في السداد، وإنما هو توضيح لكيفية السداد على مدة من الزمن، وهذا جائزٌ ما دام معلومًا، فإن صورة "ضع وتعجل" -والتي يرى كثير من الفقهاء عدم جوازها- يُقصد بها أنْ يتنازل الدائن عن جزء من الدين المؤجل في مقابل دفع الجزء الباقي في الحال، وهذا لا يتفق مع المعاملة المسؤول عنها.

حكم اشتراط البنك عدم بيع السلعة المُموَّلة حتى سداد الثمن كاملًا

لا يمنع من صحة المعاملة اشتراط البنك منع العميل من التصرف في الشقة ببيع، أو هبة، أو نحوهما حتى يستوفي منه كامل الثمن؛ لِمَا ذهب إليه المالكيةُ والحنابلةُ من أنَّه إذا كان البيعُ بثمن مؤجَّل إلى أجَلٍ معلومٍ، فإنه يجوز للبائع أن يشترط على المشتري ألَّا يتصرف في المبيع ببيع، أو هبة، أو نحوهما حتى يستوفي منه الثمن، وأنَّ ذلك يكون بمنزلة رهن المبيع ولا حرج فيه.

قال العلامة الخَرَشِي المالكي في "شرحه على مختصر خليل" (5/ 80، ط. دار الفكر): [ولا بأس بالبيع بثمنٍ إلى أجَل على ألَّا يَتصرف ببيعٍ ولا هبةٍ ولا عتقٍ حتى يُعطي الثمن؛ لأنه بمنزلة الرهن إذا كان إعطاءُ الثمن لأجَلٍ مُسَمًّى] اهـ.

وقال العلامة البُهُوتِي الحنبلي في "كشاف القناع" (3/ 218، ط. دار الكتب العلمية): [فيصح اشتراط رهن المبيع على ثمنه، فلو قال: بعتُك هذا على أن تَرْهَنَنِيهِ على ثَمَنِهِ، فقال: اشتريتُ ورهنتُك: صح الشراء والرهن] اهـ.

وهذا ما أخذ به القانون المدني المصري الصادر برقم (131) لسنة 1948م، فقد نص في المادة رقم 430 في الفقرة الأولى منها على أن: [إذا كان البيع مؤجل الثمن، جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفًا على استيفاء الثمن كلِّه ولو تم تسليم المبيع] اهـ.

وجاء في الفقرة الثالثة من المادة ذاتها: [وإذا وُفِّيَت الأقساط جميعًا، فإن انتقال الملكية إلى المشتري يعتبر مُسْتَنِدًا إلى وقت البيع] اهـ.

الخلاصة

بناءً على ذلك وفي واقعة السؤال: فشراء الشقة بنظام الفائدة المتناقصة، مع منع المشتري من التصرف في الشقة المشتراة حتى سداد باقي ثمنها -جائزٌ شرعًا ولا حرج فيه.

والله سبحانه وتعالى أعلم.

 ما حكم التعامل بالشيء الذي يكون له استعمالان؟ سمعت أن الشيء الذي يكون له استعمالان -بيعه جائز والإثم على المستعمل، فهل هذا صحيح؟ وهل له شروط؟


هل يجوز الإفطار اعتمادًا على الحساب الفلكي؟ فأنا أقيم في أحد البلاد الأوروبية، والمسلمون فيها يعتمدون في إثبات شهور السنة الهجرية على الحسابات الفلكية، وليس هناك مَن يَستطلع الهلال، فما حكم الإفطار في هذا البلد اعتمادًا على الحساب الفلكي دون التحقق مِن الرؤية البصرية للهلال؟


ما حكم الاتجار في أدوية التأمين الصحي بالمخالفة للقانون؟ فنحن نرجو من سيادتكم إفادتنا عن بعض الأمور المتعلقة بمهنة الصيدلة من حيث الحِل والحرمة وبيان الحكم الشرعي وهي: قيام بعض الصيادلة بشراء وبيع أدوية التأمين الصحي من خلال صيدلياتهم العامة لغير المستحقين من جمهور المرضى، مع العلم أنه لا يجوز صرفها إلا من هيئة التأمين الصحي وليس من الصيدليات العامة؛ مما يضيع الكثير من الأموال من الميزانية العامة للدولة.


ما حكم ضمان عيوب الصناعة في السلعة المشتراة من البنك؟ فقد طلبت إحدى محاكم الاستئناف استخراج فتوى رسمية من دار الإفتاء في الدعوى القضائية المتضمنة: باع البنك سيارة الي أحد العملاء بنظام المرابحة، ووَجَدَ العميل عيوب صناعةٍ بالسيارة، وبعد فحصها من قِبل لجنة الرقابة الصناعية أقرَّت إلى وجودِ عيبٍ جسيم في الصناعة يستوجب تغيير المحرك كاملًا. فهل يضمن البنكُ عيوب الصناعة بالسيارة محل الدعوى من عدمه؟ وذلك طبقًا للشريعة الإسلامية.


أرجو من سيادتكم التكرم بإفادتنا حول هذا الموضوع:
جرت العادة من مئات السنين بين الفلاحين وغيرهم في قياس الأراضي أن يكون القياس بجمع كل ضلعين متقابلين، ثم قسمة حاصل الجمع لهذين الضلعين على 2، ثم ضرب الناتج من متوسط جمع كل ضلعين في بعضهما؛ ليكون ناتج الضرب هو مساحة هذه الأرض، وهذه الأراضي أغلبُها مسجل في الشهر العقاري والمحاكم من يوم أن قُنِّنَ بصحة التوقيع.
ومنذ ست عشرة سنة بعت أرضًا زراعية مساحتها 12 قيراطًا لرجل وأخيه، وكما جرت العادة تم قياس هذه المساحة في وجودي ووجود المشترييَن معًا، وتم وضع العلامات (الحديد) على الجوانب الأربعة لقطعة الأرض، وعليه فتسلمت الثمن واستلما الأرض.
ومنذ سنة تقريبًا اشترى مني نفس المشتري "قيراطين" بجوار الأرض السابقة ليضيفوها إلى مساحتها، ففوجئت بأنه يقيس بشكل مختلف عن سابقه، ولما سألته قال لي: القياس حديثًا يقاس بما يُسمَّى قياس "الوتر"، ولَمّا سألتُه عن الفرق بين القديم والحديث قال: قياس الوتر لمساحة ما يزيد عن القياس القديم بفرقٍ ما، وإذ بالمشتريين يطلبون منه إعادة القياس بالوتر للمساحة التي اشتروها مني منذ ست عشرة سنة، واندهشت من هذا الطلب الذي يلغي تمامًا قاعدة العرف الذي جرى عليها الناس في السنوات الماضية ومئات السنين، لكن لم يسمعا وجهة شرح الموضوع، وفرضا عليَّ القياس مرة أخرى، وعلى أساسه طلع الفرق 90 مترًا بين القديم والحديث، فقلت لهم: معنى ذلك أن كل العقود من مئات السنين يرجع فيه المشتري على البائع بهذا القياس، ويطالبوا بهذا الفرق بالمساحات، أو بأثمانها بالأسعار الجارية.
فنرجو من فضيلتكم إبداء الرأي الشرعي في هذه المسألة بما يفيد، ولكم جزيل الشكر.


ما حكم البيع على البيع للتأخر في سداد باقي المبلغ؟ حيث إن مالك حصة في عقار باع حصته منذ سبع سنوات لرجلٍ بمبلغ أربعين ألف جنيه سدد منها المشتري مبلغ خمسة وعشرين ألف جنيه، ثم حدثت بينهما خلافات على باقي الثمن وعلى التسجيل. فهل يجوز له أن يبيع هذا العقار -أي حصته- لمشتر آخر الآن بمبلغ ثمانين ألف جنيه مع التزامه أمام المشتري بحل مشكلاته مع المشتري الأول ورد المبلغ الذي دفعه قبل ذلك كمقدم لهذه الحصة له؟ وذلك بعد أن يبيع للمشتري الثاني، مع العلم أن المالك أخبر المشتري الثاني أنه يحوز توكيلا من المشتري الأول. وأيضًا المشتري الأول قد لا يعلم أي شيء عن بيع الحصة للمشتري الآخر. وهل يجوز للمشتري الثاني أن يشتري هذه الحصة من المالك؟ ولو جاز فهل يشتريها منه بصفته مالكًا أم وكيلا عن المالك؟


مَواقِيتُ الصَّـــلاة

القاهرة · 30 أغسطس 2025 م
الفجر
5 :0
الشروق
6 :31
الظهر
12 : 56
العصر
4:30
المغرب
7 : 20
العشاء
8 :40